FAQs

Recht
Wozu dient die Rahmenvereinbarung?

Vereinbarung zwischen Der WoGen und dem Verein (die Gruppe von Menschen, die in einem Projekt leben), in der die Rollen und Verantwortlichkeiten beim Projekt festgehalten werden. Damit werden Klarheit und Sicherheit für die Zusammenarbeit geschaffen und die jeweiligen Rechte und Pflichten, Parameter und Verantwortlichkeiten festgehalten.

Sie soll in Folge zur Reflexion des Miteinanders der Mitglieder und Der WoGen dienen und als Prozess-Steuerungsinstrument verstanden werden, auch für den kontinuierlichen Soll-Ist-Vergleich während der Projektumsetzung (sowohl für die Gruppe als auch für Die WoGen)

Wann wird der Bauträgervertrag erforderlich?

Nach Erstellung der Einreichplanung wird zwischen Der WoGen und dem Verein als nächstes Vertragswerk und als Weiterentwicklung der Rahmenvereinbarung der Bauträgervertrag ausgearbeitet. In der Regel ist er mit rechtskräftiger Baubewilligung abzuschließen, da eine genaue Beschreibung des Vertragsgegenstandes samt Einbauten, Zubehör etc. notwendig ist.

Wann wird der Generalmietvertrag abgeschlossen?

Vor Einzug wird zwischen Der WoGen und dem Baugruppen-Verein ein Generalmietvertrag und / oder Pachtvertrag abgeschlossen.

Was sind die unterschiedlichen Rollen eines WoGen-Mitglieds?

Im Konzept Der Wogen haben alle Bewohner*innen drei unterschiedlichen Rollen:

Bewohner*in der eigenen Bestandseinheit (individuelle Wohneinheit) – hier können autonome Entscheidung getroffen werden

Mitglied beim Verein – hier verteilen sich die jeweiligen Aufgaben und Verantwortlichkeiten so wie im Verein gemeinsam vereinbart. Der Verein ist Betreiber des jeweiligen Projektes.

Genossenschafter*in – in diesem Kontext Miteigentümer*in Der WoGen und damit aller WoGen-Häuser

Welche Verträge und andere Regelungen gibt es für die Zeit der Nutzung?

Als Bewohner*in haben alle einen Nutzungsvertrag mit dem Verein für die jeweilige Bestandseinheit

Die Statuten des Vereins regeln Rechte und Pflichten der Vereinsmitglieder; bei der Erstellung der Statuten ist der Verein weitgehend autonom, solange sie den Zielen Der WoGen entsprechen

Der Verein hat für das Gesamtobjekt einen Mietvertrag mit Der WoGen

Hausordnung in Abstimmung zwischen Verein und Der WoGen

Die Satzung und das Genossenschaftsgesetz regeln Rechte und Pflichten der Genossenschafter*innen


Rechtsform Genossenschaft versus Eigentum
Kann das Eigentum am Wohnprojekt langfristig von Der WoGen an den jeweiligen Verein übergehen?

Eigentumsübergang ist nicht vorgesehen, da es sich hier um ein “echtes” Genossenschaftsmodell handelt und nicht um ein Mietkaufprojekt, wie es die Gemeinnützigen anbieten.

WoGen-Mitglieder entscheiden sich bewusst für ein genossenschaftliches Gemeinschaftseigentum und gegen individuelles Privateigentum.


General-Vermietung
Wer tritt als Mieter auf?

Generell ist vorgesehen, dass der Verein als Generalmieter/-pächter gegenüber Der WoGen auftritt.

Gibt es die Möglichkeit, den monatlichen Geldfluss von den Einzelwohnungen direkt an Die WoGen zu überweisen?

Nein, das ist in der Verantwortung des Vereins

Die Haftung für die Zahlung aller Nutzungsentgelte bleibt beim Verein und auch das Mahnwesen gegenüber Nutzer*innen.

Wer setzt die Mietverträge auf?

Die Einzelnutzungsverträge macht der Verein mit den Mitgliedern,Vorschläge für Mietverträge und Unterstützung bei notwendigen Anpassungen stellt die WoGen auf Wunsch zur Verfügung.

Wie wird mit potentiellen Leerstand umgegangen?

Dafür muss der Verein in seiner Kalkulation eine Reserve einrichten (oder einen anderen Topf dafür anlegen und befüllen).


Ausziehen und Austreten
Was passiert im Fall des Austritts?

Eintrittsgeld und Mitgliedsbeiträge sind nicht rückzahlbar. Alle Geschäftsanteile sind entsprechend der Satzung, alle stillen Einlagen entsprechend der Vereinbarung rückzahlbar. Die Geschäftsanteile sind nicht indexiert, die stillen Einlagen sind wertgesichert.

Wie ist die Nachfolge geregelt?

Die Vorgangsweise fürs Ausziehen wird in den Vereins-Statuten beschrieben. Beim Auszug fällt die Wohneinheit zurück an den Verein, der sie an neue (oder bestehende) Mitglieder nach einer definierten Vorgangsweise vergibt. Generell entscheidet der Verein über Verträge, Verwaltung, Nachbesetzung und an wen die Bestandseinheiten angeboten werden, bzw. wie Vergaben von Gästewohnungen erfolgen, etc.

Eine Empfehlung Der WoGen ist, beim Nutzungsentgelt durch den Verein einen kleinen finanziellen Puffer einzubauen, um unerwartete Ausfälle (durch Leerstand oder Zahlungsverzug) abzudecken.


Leistungen Der Wogen
Was sind die konkreten Aufgaben, die Rolle und das Leistungsbild Der Wogen?

Die WoGen ist ein auf gemeinschaftliche Wohnprojekte spezialisierter Bauträger und ist dementsprechend für alles, was die Planung, den Bau, bzw. die Umsetzung des Projektes anbelangt, zuständig und übernimmt dabei folgende Leistungen: Projektentwicklung, Projektleitung und Projektsteuerung, Finanzierung, Verwaltung und Organisation sowie partizipative Prozessbegleitung der Mitbestimmung bei der Realisierung des Projektes.

Die WoGen ist als Bauherrin, Bauträgerin und Auftraggeberin der Planer*innen in allen Planungsfragen sowie allen wirtschaftlichen und finanziellen Fragen letztverantwortlich. Die WoGen übernimmt die Umsetzung des Projekts im Rahmen des gemeinsam abgestimmten Gesamtplanes und räumt dem Verein ein weitreichendes Mitbestimmungsrecht in der Planung ein. Das betrifft sowohl Entscheidungen in Bezug auf die Architektur, die Gemeinschaftsräume, die Aufteilung der Bestandseinheiten etc. als auch die Freiraumplanung.

Was macht die partizipative Prozessbegleitung/Projektleitung?

Eine Vertreter*in Der Wogen bildet die Schnittstelle zur Genossenschaft, bis zur Phase des kooperativen Bauens und zum Abschluss des Bauprojekts.

je nach Projekt ist diese Vertreter*in oder eine andere Person in Der Wogen für die Projektleitung, Projektsteuerung und Abstimmung mit den Planer*innen zuständig (Projektanlaufstelle und Koordination der Beteiligung, Kontrolle der Planungsziele, Erstellen und Überwachung der Organisations-, Kosten- und Terminpläne).

In wessen Verantwortung ist der Gruppenprozess?

Der Gruppenprozess ist in Verantwortung der Gruppe und muss von ihren Mitgliedern entwickelt und gestaltet werden. Für diesbezügliche Moderation, etc. können von der Gruppe bezahlte Expert*innen hinzugezogen werden. Die WoGen kann auf Wunsch Empfehlungen abgeben.

Wie ist das Mitspracherecht in der Planungs- und Bauphase geregelt?

Zwischen Der WoGen und dem Verein sowie den Planer*innen wird gemeinsam ein Abstimmungsmodus gefunden, der es ermöglicht, die Planung im vereinbarten Zeitrahmen und mit dem Ziel der räumlichen Gestaltung im Sinne der Vision der Gruppe durchzuführen.

Da immer wieder Punkte geklärt bzw. Entscheidungen zu bestimmten Terminen gefällt werden müssen, soll der Entscheidungsprozess so aufgesetzt sein, dass die Rollen klar sind bzw. die Entscheidungsfindung in der Gruppe sichergestellt ist und vorher gut und zeitgerecht kommuniziert wird. Klare Entscheidungsabläufe der drei beteiligten Seiten (Die WoGen, Planer*innen, Gruppe), rechtzeitige Ankündigung der Meilensteine und Arbeitsgruppen zur Vorbereitung).

Sollten die Entscheidungen durch die Gruppe nicht innerhalb der jeweils gesetzten Fristen (ca. 14 Tage) zustandekommen und der Zeitrahmen sonst nicht eingehalten werden können bzw. der Baufortschritt behindert werden, behält sich Die WoGen vor, die Letztentscheidung unter Berücksichtigung der zuvor geäußerten Gruppenwünsche selbst zu treffen.

Im Idealfall sollte es jedoch nicht zu solchen Situationen kommen, da z.B. die Soziokratie als Methode eine sehr gute Entscheidungshilfe bietet.

Das Wissen über die Soziokratie und das Genossenschaftswesen (Einschulung) ist wesentlich für die Beteiligung bei Der WoGen, um sich dort einzubringen, und kann auch beim Projekt genutzt werden, ist aber als Organisationsform und für die Strukturierung der Gruppe nicht verbindlich vorgeschrieben, sondern nur empfohlen.

Wie weit ist der Mitbestimmungsrahmen der Mitglieder im Bezug auf die Planung?

Die Vereins-Mitglieder können sich in der Entwurfsplanung im Rahmen von Workshops bei verschiedenen räumlichen Themen beteiligen. Diese Workshops mit dem PlanerInnen sind die hauptsächlichen Orte der Mitbestimmung und werden in einem Terminplan genau festgelegt.

Die Gruppe sollte eine Arbeitsgruppe Architektur bilden, die dem Architekturbüro (sowie den Landschaftsplaner*innen) als Ansprechpartnerin für Planungsfragen gegenübersteht und darüber hinaus auch für Die WoGen als Bauträgerin Ansprechpartnerin für alle Projektsteuerungsfragen ist.

Zur Planung der individuellen Wohneinheiten gibt es eine Vereinbarung mit den Architekt*innen; üblicherweise kann jede Wohneinheit im Rahmen von zwei individuellen Planungstreffen zwischen dem Architekturbüro und den zukünftigen Bewohner*innen dieser Wohneinheit mitbestimmt werden. Noch nicht vergebene Wohneinheiten werden in Absprache mit der AG Architektur geplant. Grundsätzlich müssen auch diese Planungen von Der WoGen freigegeben werden.

Wie ist die Rolle der Planer*innen (im Fall einer Doppelrolle) geregelt?

im Fall einer Doppelrolle, einerseits als Planende, andererseits als künftige Nutzer*innen, ist eine klare transparente Abgrenzung vertraglich festzulegen, welche Leistungen Planungsleistungen sind und was abseits der Planungsleistungen innerhalb der Gruppe zu tun ist.

Klärung ist auch innerhalb der Gruppe notwendig: Was kann die Gruppe entscheiden? Wie oft will man was abstimmen?

Um Unvereinbarkeiten zu vermeiden, wird bei Doppelrollen (Planer*in ist auch Gruppenmitglied) den jeweiligen Planer*innen empfohlen, sich im Falle einer Abstimmung über die von ihnen vorgeschlagenen Pläne der Stimme zu enthalten.